La ley de arrendamiento comercial difiere fundamentalmente de la ley de arrendamiento residencial ya que no ofrece ninguna protección específica al inquilino. En esta área, los inquilinos y los propietarios son tratados como partes iguales.
Plazos de terminación en arrendamientos comerciales
Esto da como resultado un mayor margen para rescindir los arrendamientos comerciales. Las desviaciones contractuales pueden anular las disposiciones legales. Esta es la razón por la que los requisitos y plazos de rescisión a menudo varían en el contrato individual. Antes de rescindir el contrato de arrendamiento, es imprescindible consultar el contrato de alquiler para conocer los pasos y plazos correctos.
Los arrendamientos comerciales suelen celebrarse por un período de tiempo limitado. En tales casos, la rescisión ordinaria no es posible ya que el contrato termina automáticamente cuando vence el plazo. Sin embargo, bajo ciertas condiciones, es posible una rescisión extraordinaria sin previo aviso o una rescisión especial. Un acuerdo de rescisión también puede celebrarse de común acuerdo.
Wann gilt ein Mietvertrag als gewerblich?
El tipo de contrato depende del uso previsto. Un contrato de alquiler para uso comercial de la propiedad se considera comercial. A esto se contrapone el contrato de alquiler residencial, que cubre el uso residencial privado.
Wann kann ich meinen Gewerbemietvertrag kündigen?
A diferencia de la ley de arrendamiento residencial, ni los inquilinos ni los propietarios están obligados a justificar la rescisión en caso de una rescisión normal.
Atención: En el caso de contratos de alquiler temporal, estos finalizan automáticamente y no pueden rescindirse normalmente. Una excepción son los contratos con una duración superior a 30 años. En tales casos, los inquilinos y propietarios pueden rescindir el contrato después de 30 años (artículo 544 del Código Civil).
Unter welchen Umständen ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt?
Tanto los contratos de alquiler de duración determinada como los contratos de alquiler ilimitados pueden rescindirse sin previo aviso si existe un “motivo importante” (artículo 543, apartado 1 del BGB).
La ley reconoce tales despidos extraordinarios en las siguientes situaciones:
- Das verwehren der rechtzeitigen Nutzung der Immobilie, etwa bei verspäteter Übergabe der Geschäftsräume.
- Mieter oder Vermieter verletzen schwerwiegend eine Vertragspflicht. Zum Beispiel, wenn der Mieter die Räumlichkeiten unerlaubt untervermietet oder der Vermieter die Gesundheit des Mieters durch Schimmel oder Einsturzgefahr gefährdet. Beachte, dass meist eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.
- Der Mieter gerät in Zahlungsverzug. Dies kann eintreten, wenn die Miete über zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleibt oder der Mieter langfristig zu wenig Miete zahlt.
¿Qué plazos se aplican para las terminaciones de arrendamientos comerciales? Sin acuerdos contractuales especiales, se aplican las disposiciones legales. Según el artículo 580a, apartado 2 del BGB:
“En el caso de contratos de alquiler de locales comerciales, la resolución ordinaria será posible desde el tercer día hábil de un trimestre natural hasta el final del trimestre natural siguiente.”
Esto significa que los inquilinos y propietarios deben avisar con un plazo de al menos seis meses hasta el final de un trimestre natural. El plazo de preaviso legal es de seis a nueve meses.
Consejo: Enviar la cancelación por correo certificado Para cumplir con el plazo, el momento en que se recibe la cancelación es crucial. Por tanto, es aconsejable enviar la notificación de rescisión por correo certificado o entregarla personalmente en presencia de un testigo. Se recomienda una confirmación de recepción por escrito.
¿Qué información debe incluirse en la carta de despido? Los siguientes puntos son esenciales:
- Forma escrita de rescission.
- Se debe contactar a todos los inquilinos o propietarios enumerados en el contrato de alquiler.
- Describe la propiedad en detalle, incluida la dirección.
- La carta de rescisión debe estar firmada por todas las partes afectadas.