Les contrats de location sont généralement des obligations à long terme et nécessitent donc une adaptabilité réglementée par la loi.
L’article 558 du Code civil allemand (BGB) accorde donc au propriétaire le droit d’exiger que le locataire accepte une augmentation du loyer jusqu’au loyer de référence local habituel dans le contrat de location existant. Cette possibilité d’augmentation du loyer existe pour les appartements qui ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers. La première condition pour une augmentation de loyer est toujours une demande d’augmentation de loyer formellement et matériellement légale du propriétaire au locataire. En pratique, on peut supposer que plus de la moitié de toutes les demandes d’augmentation de loyer ne remplissent pas les conditions formelles et sont donc inefficaces. Ce qui suit s’applique aux propriétaires : une demande d’augmentation de loyer qui n’a pas été légalement vérifiée a généralement très peu de chances d’être légalement valable. Notre propre expérience a montré que même une entreprise qui loue plus de 100 000 appartements à Hambourg n’a pas pu résister à nos objections formelles à la demande d’augmentation de loyer utilisée et a dû retirer sa plainte afin d’éviter de nouveaux dommages. En principe, les augmentations de loyer nécessitent alors le consentement des locataires conformément à l’article 558 du Code civil allemand (BGB). Pour la même raison, ce qui suit s’applique : Ne donnez pas votre consentement sans avoir obtenu au préalable un avis juridique. Il faut tenir compte du délai de consentement qui dure le reste du mois au cours duquel vous avez reçu la demande d’augmentation de loyer et les deux mois suivants. Toutefois, comme la déclaration du propriétaire peut également contenir des erreurs générales de droit civil qui doivent être signalées immédiatement, nous vous conseillons fortement de consulter immédiatement un avocat.
Nous vérifions entre autres pour vous :
- si la demande d’augmentation correspond aux exigences de forme,
- la période de blocage a été observée depuis la dernière augmentation (ou le début de la période de location),
- la limite de plafonnement a été respectée,
- le loyer majoré dépasse le loyer comparatif local,
- Des fonds propres ou publics ont été utilisés pour des mesures de modernisation.
Veuillez apporter tous les documents nécessaires tels que le contrat de location, les déclarations d’augmentation de loyer des trois dernières années, la nouvelle demande d’augmentation de loyer et tout autre document nécessaire à l’examen, par ex. B. pour des mesures de modernisation autofinancées ou financées par des fonds publics. Si la demande d’augmentation de loyer est formellement et substantiellement légale et que le locataire est confronté à une augmentation de loyer, il peut toutefois examiner s’il souhaite résilier le contrat de location au plus tard à la fin du deuxième mois suivant la réception de la demande. pour une augmentation de loyer en raison du droit spécial de résiliation qui en découle. Dans le détail, la demande d’augmentation de loyer est liée aux exigences suivantes (veuillez noter que les déclarations suivantes ne sont pas exhaustives et ne peuvent remplacer un avis juridique et doivent donc être faites ici sans aucune garantie) : Formulaire externe : La demande d’augmentation de loyer doit
- être remis par le propriétaire,
- être déclaré sous forme de texte et la déclaration porte le nom imprimé du propriétaire et, le cas échéant, de la personne autorisée,
- doit être adressé et reçu par toutes les personnes nommées dans le contrat de location.
Contenu:
- L’augmentation des loyers doit être chiffrée et justifiée en termes de contenu.
- Cela inclut la preuve que le loyer facturé ne dépasse pas le loyer local.
- L’auteur identifiable de la demande d’augmentation doit être autorisé et l’autorisation doit être prouvée.
Autres exigences :
- Le propriétaire ne peut exiger une augmentation de loyer conformément à l’article 558 du Code civil allemand (BGB) que si votre loyer n’a pas changé depuis quinze mois au moment de l’augmentation (délai de blocage).
- Toutefois, les augmentations de loyer dues à la modernisation ou à l’augmentation des coûts d’exploitation ne sont pas prises en compte.
- La première augmentation de loyer selon l’article 558 ne peut avoir lieu qu’au plus tôt un an après le début du contrat de location.
- Le loyer comparatif local ne doit pas être dépassé.
- Le loyer peut être augmenté au maximum de 20 % dans un délai de trois ans (plafond). Les augmentations de loyer dues à la modernisation et à l’augmentation des coûts d’exploitation ne sont pas prises en compte.
- Pour justifier l’augmentation, on peut se référer à l’indice des loyers en vigueur, à une expertise ou à au moins trois appartements comparables.
En tant que locataire ou propriétaire, vous pouvez bénéficier de l’expérience en droit du bail du cabinet d’avocats STEINWACHS à Hambourg et Berlin.