Le droit du bail commercial diffère fondamentalement du droit du bail résidentiel car il n’offre aucune protection spécifique au locataire. Dans ce domaine, locataires et propriétaires sont traités sur un pied d’égalité.
Délais de résiliation des baux commerciaux
Il en résulte une plus grande possibilité de résiliation des baux commerciaux. Les dérogations contractuelles peuvent prévaloir sur les dispositions légales. C’est pourquoi les conditions et les délais de résiliation varient souvent dans le contrat individuel. Avant de résilier le bail, il est indispensable de vérifier le contrat de location pour connaître les bonnes démarches et délais.
Les baux commerciaux sont souvent conclus pour une durée limitée. Dans de tels cas, une résiliation ordinaire n’est pas possible car le contrat prend fin automatiquement à l’expiration du délai. Toutefois, sous certaines conditions, une résiliation extraordinaire sans préavis ou une résiliation particulière est possible. Un accord de résiliation peut également être conclu de gré à gré.
Wann gilt ein Mietvertrag als gewerblich?
Le type de contrat dépend de l’utilisation prévue. Un contrat de location pour un usage professionnel de la propriété est considéré comme commercial. À l’opposé, le contrat de location d’habitation couvre l’usage résidentiel privé.
Wann kann ich meinen Gewerbemietvertrag kündigen?
Contrairement au droit du bail à usage d’habitation, ni les locataires ni les propriétaires ne sont tenus de fournir des motifs juridiques de résiliation en cas de résiliation normale.
Attention : Dans le cas de contrats de location temporaires, ceux-ci prennent fin automatiquement et ne peuvent être résiliés normalement. Une exception concerne les contrats d’une durée supérieure à 30 ans. Dans de tels cas, les locataires et les propriétaires peuvent résilier le contrat après 30 ans (article 544 du Code civil).
Unter welchen Umständen ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt?
Les contrats de location à durée déterminée ou illimitée peuvent être résiliés sans préavis en cas de « motif important » (article 543, paragraphe 1, du BGB).
La loi reconnaît de telles résiliations extraordinaires dans les situations suivantes :
- Das verwehren der rechtzeitigen Nutzung der Immobilie, etwa bei verspäteter Übergabe der Geschäftsräume.
- Mieter oder Vermieter verletzen schwerwiegend eine Vertragspflicht. Zum Beispiel, wenn der Mieter die Räumlichkeiten unerlaubt untervermietet oder der Vermieter die Gesundheit des Mieters durch Schimmel oder Einsturzgefahr gefährdet. Beachte, dass meist eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.
- Der Mieter gerät in Zahlungsverzug. Dies kann eintreten, wenn die Miete über zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleibt oder der Mieter langfristig zu wenig Miete zahlt.
Welche Fristen gelten für Gewerbemietvertragskündigungen? Sauf accords contractuels particuliers, les dispositions légales s’appliquent. Selon l’article 580a, paragraphe 2 du BGB :
« Pour les contrats de location de locaux professionnels, la résiliation ordinaire est possible le troisième jour ouvrable d’un trimestre civil jusqu’à la fin du trimestre civil suivant. »
Cela signifie que les locataires et les propriétaires doivent donner un préavis d’au moins six mois jusqu’à la fin d’un trimestre civil. Le délai de préavis légal est compris entre six et neuf mois.
Astuce : Envoyez l’annulation par courrier recommandé Afin de respecter le délai, le moment de réception de l’annulation est crucial. Il est donc conseillé d’envoyer la notification de résiliation par courrier recommandé ou de la remettre personnellement en présence d’un témoin. Un accusé de réception écrit est recommandé.
Quelles informations doivent figurer dans la lettre de licenciement ? Les points suivants sont essentiels :
- Forme écrite de résiliation.
- Tous les locataires ou propriétaires mentionnés dans le contrat de location doivent être contactés.
- Décrivez la propriété en détail, y compris l’adresse.
- La lettre de résiliation doit être signée par toutes les parties concernées.