Résiliation

Les déclarations suivantes s’appliquent principalement à la résiliation des contrats de location. Des informations sur le licenciement en droit du travail peuvent être trouvées ici.

Une résiliation désigne la résiliation unilatérale du contrat de location, c’est-à-dire qu’elle peut émaner soit du propriétaire, soit du locataire. Si le contrat de location est résilié par le propriétaire, le locataire privé en particulier est souvent confronté à une menace existentielle.

Il est donc indispensable, et en raison des délais légaux qui courent dès la réception de la lettre de résiliation, de se renseigner immédiatement sur les droits et obligations existants. La seule chose qui peut aider ici, ce sont les conseils d’un avocat qui travaille dans le domaine du droit du bail.

Les informations suivantes, qui visent à vous donner un aperçu de la situation juridique, ne peuvent pas remplacer l’avis d’un professionnel !

Lors de la résiliation des contrats de location, une distinction fondamentale doit être faite entre la résiliation ordinaire, la résiliation extraordinaire sans préavis et la résiliation extraordinaire sans préavis.

> En principe, seuls les contrats de location à durée indéterminée peuvent être correctement résiliés. Le délai de préavis dépend du type de location (résidentiel ou commercial) et, dans le cas de locations résidentielles, également de sa durée. Conformément à l’article 573 al. 3 BGB, le propriétaire du logement doit motiver la résiliation. En principe, il ne peut résilier un locataire fidèle au contrat que s’il a un intérêt légitime à mettre fin au bail. La résiliation doit indiquer les motifs invoqués. § 573 Abs. 2 BGB donne des exemples de raisons pour lesquelles le propriétaire a un intérêt légitime à la résiliation. Les principaux cas ici sont la résiliation pour usage personnel et exploitation commerciale.

Le délai légal s’applique toujours au locataire, sauf dérogation contractuelle en sa faveur. L’opinion largement répandue selon laquelle le locataire n’a qu’à fournir trois nouveaux locataires au propriétaire pour pouvoir résilier plus tôt un contrat de location temporaire est fausse.

> La résiliation sans préavis est basée sur les articles 543 et 569 du Code civil allemand (BGB). Le cas le plus important est celui du retard de paiement du locataire. Si le locataire est en retard à deux dates consécutives d’un montant supérieur à un mois de loyer, ou s’il est en retard au total d’un montant qui atteint deux mois de loyer, le propriétaire peut résilier le contrat sans préavis.

Outre les exigences particulières qui s’appliquent aux différents types de résiliation, toute résiliation des contrats de location d’habitation doit être faite par écrit. Elle doit également être signée à la main par la personne qui résilie (ou son représentant – puis avec une note correspondante) et envoyée au partenaire contractuel résilié. Les résiliations qui ne remplissent pas ces conditions n’ont aucun effet !

En principe, tout locataire peut se défendre contre la résiliation, soit à l’amiable en entamant des négociations avec le propriétaire, soit au tribunal en introduisant une action en jugement déclaratoire. Une autre option consiste à attendre – comme convenu avec un avocat – que le propriétaire intente une action en justice pour l’expulsion. En cas de résiliation pour retard de paiement, payer les arriérés dans le délai de grâce est également une manière de priver la résiliation de son effet.

En principe, chaque locataire peut se défendre contre une résiliation, soit à l’amiable en entamant des négociations avec le propriétaire, soit au tribunal en intentant une action en justice pour faire constater que le préavis de résiliation est invalide.

Afin de garantir les perspectives de procédure, la résiliation doit être vérifiée par un avocat expérimenté afin de s’assurer qu’elle est matériellement et formellement correcte.

En raison de la complexité de la question juridique, vous avez besoin d’un soutien professionnel. STEINWACHS propose les conseils et la représentation d’un avocat qui est non seulement expérimenté dans le vaste domaine du droit du bail, mais qui a également été formé et testé dans les litiges de résiliation et d’expulsion réussis.

Pour une première consultation nous avons régulièrement besoin de :

Afin de garantir les perspectives de procédure, la résiliation doit être vérifiée par un avocat expérimenté afin de s’assurer qu’elle est matériellement et formellement correcte.