Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich grundlegend vom Wohnungsmietrecht, da es keinen speziellen Mieterschutz bietet. In diesem Bereich werden Mieter und Vermieter als gleichberechtigte Parteien behandelt.
Kuendigungsfristen Im Gewerbemietvertrag
Daraus ergibt sich ein größerer Handlungsspielraum für Gewerbemietvertragskündigungen. Vertragliche Abweichungen können gesetzliche Bestimmungen außer Kraft setzen. Deshalb variieren Kündigungsvoraussetzungen und -fristen oft im individuellen Vertrag. Vor einer Kündigung ist es essenziell, den Mietvertrag zu prüfen, um die korrekten Schritte und Fristen zu kennen.
Gewerbemietverträge werden oft zeitlich begrenzt abgeschlossen. In solchen Fällen ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich, da der Vertrag mit Ablauf der Frist automatisch endet. Unter bestimmten Bedingungen ist jedoch eine außerordentliche fristlose Kündigung oder eine Sonderkündigung möglich. Im gegenseitigen Einvernehmen kann auch ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden.
Wann gilt ein Mietvertrag als gewerblich?
Die Vertragsart richtet sich nach dem Verwendungszweck. Ein Mietvertrag zur geschäftlichen Nutzung der Immobilie gilt als gewerblich. Im Gegensatz dazu steht der Wohnraummietvertrag, der eine private Wohnnutzung umfasst.
Wann kann ich meinen Gewerbemietvertrag kündigen?
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht müssen weder Mieter noch Vermieter bei einer gewöhnlichen Kündigung gesetzliche Kündigungsgründe anführen.
Achtung: Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen enden diese automatisch und können nicht regulär gekündigt werden. Eine Ausnahme bilden Verträge mit über 30 Jahren Laufzeit. In solchen Fällen können Mieter und Vermieter nach 30 Jahren ordentlich kündigen (§ 544 Bürgerliches Gesetzbuch).
Unter welchen Umständen ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt?
Sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge sind außerordentlich fristlos kündbar, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt (§ 543 Abs. 1 BGB).
Das Gesetz erkennt solche außerordentlichen Kündigungen in folgenden Situationen an:
- Das verwehren der rechtzeitigen Nutzung der Immobilie, etwa bei verspäteter Übergabe der Geschäftsräume.
- Mieter oder Vermieter verletzen schwerwiegend eine Vertragspflicht. Zum Beispiel, wenn der Mieter die Räumlichkeiten unerlaubt untervermietet oder der Vermieter die Gesundheit des Mieters durch Schimmel oder Einsturzgefahr gefährdet. Beachte, dass meist eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.
- Der Mieter gerät in Zahlungsverzug. Dies kann eintreten, wenn die Miete über zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleibt oder der Mieter langfristig zu wenig Miete zahlt.
Welche Fristen gelten für Gewerbemietvertragskündigungen? Ohne spezielle Vertragsabsprachen gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Laut § 580a Abs. 2 BGB gilt:
„Bei Geschäftsraummietverträgen ist die ordentliche Kündigung am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres möglich.“
Das bedeutet, Mieter und Vermieter müssen eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten bis zum Ende eines Kalendervierteljahres einhalten. Die gesetzliche Kündigungsfrist liegt zwischen sechs und neun Monaten.
Tipp: Kündigung per Einschreiben verschicken Um die Frist einzuhalten, ist der Zugangszeitpunkt der Kündigung entscheidend. Daher ist es ratsam, die Kündigung per Einschreiben zu versenden oder in Gegenwart eines Zeugen persönlich zu übergeben. Eine schriftliche Empfangsbestätigung ist empfehlenswert.
Welche Angaben müssen im Kündigungsschreiben enthalten sein? Folgende Punkte sind essenziell:
- Schriftliche Form der Kündigung.
- Alle im Mietvertrag aufgelisteten Mieter oder Vermieter müssen angesprochen werden.
- Bezeichnen Sie die Immobilie inklusive der Adresse detailliert.
- Das Kündigungsschreiben muss von allen betroffenen Parteien unterzeichnet sein.