Umowy najmu są z reguły zobowiązaniami długoterminowymi i dlatego wymagają prawnie uregulowanej możliwości adaptacji.
Artykuł 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) przyznaje zatem wynajmującemu prawo żądania, aby najemca zgodził się na podwyżkę czynszu do wysokości lokalnego czynszu porównawczego przewidzianego w obowiązującej umowie najmu. Możliwość podwyższenia czynszu istnieje w przypadku mieszkań, które nie podlegają kontroli czynszu. Pierwszą przesłanką podwyżki czynszu jest zawsze zgodne z prawem formalnie i materialnie żądanie podwyżki skierowane przez wynajmującego do najemcy. W praktyce można przyjąć, że ponad połowa wszystkich wniosków o podwyżkę czynszu nie spełnia wymogów formalnych i dlatego jest nieskuteczna.
W przypadku wynajmujących obowiązuje następująca zasada: Wniosek o podwyżkę czynszu, który nie został zweryfikowany prawnie, ma zazwyczaj bardzo małe szanse na prawomocność. Z własnego doświadczenia wynika, że nawet firma wynajmująca ponad 100 000 mieszkań w Hamburgu nie wytrzymała naszych formalnych zastrzeżeń wobec zastosowanego żądania podwyżki czynszu i musiała wycofać pozew, aby zapobiec dalszym szkodom.
Zasadniczo podwyżka czynszu wymaga wówczas zgody najemcy zgodnie z art. 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Z tego samego powodu obowiązuje następująca zasada: Nie wyrażaj zgody bez uprzedniego zasięgnięcia porady prawnej. Należy uwzględnić okres zgody, który trwa do końca miesiąca, w którym otrzymałeś wniosek o podwyżkę czynszu oraz przez dwa kolejne miesiące. Ponieważ jednak oświadczenie wynajmującego może zawierać także ogólne błędy cywilnoprawne, które należy natychmiast zgłosić, zdecydowanie zalecamy niezwłoczną konsultację z prawnikiem.
Sprawdzamy dla Ciebie między innymi:
- czy wniosek o podwyższenie odpowiada wymogom formalnym,
- od ostatniej podwyżki (lub rozpoczęcia okresu najmu) zaobserwowano okres blokady,
- dotrzymano limitu cappingu,
- podwyższony czynsz przewyższa lokalny czynsz porównawczy,
- Na działania modernizacyjne wykorzystywano środki własne lub publiczne.
Prosimy o zabranie ze sobą wszystkich niezbędnych dokumentów takich jak umowa najmu, oświadczenia o podwyżkach czynszu z ostatnich trzech lat, nowy wniosek o podwyżkę czynszu oraz wszelkie inne dokumenty niezbędne do rozpatrzenia, np.: B. w przypadku samofinansujących się lub finansowanych ze środków publicznych działań modernizacyjnych.
Jeżeli żądanie podwyżki czynszu jest formalnie i merytorycznie zgodne z prawem, a najemca staje w obliczu podwyżki czynszu, może jednak rozważyć, czy chce zerwać umowę najmu do końca drugiego miesiąca od otrzymania wniosku o podwyżkę czynszu ze względu na powstałe szczególne prawo do wypowiedzenia umowy.
Szczegółowo wniosek o podwyżkę czynszu jest powiązany z następującymi warunkami (należy pamiętać, że poniższe stwierdzenia nie są wyczerpujące i nie mogą zastąpić porady prawnej i dlatego muszą zostać przedstawione tutaj z wyłączeniem jakiejkolwiek gwarancji):
Kształt zewnętrzny:
Wniosek o podwyżkę czynszu musi
- być udzielone przez wynajmującego,
- zostać zadeklarowane w formie tekstowej i oświadczenie będzie opatrzone wydrukowanym imieniem i nazwiskiem wynajmującego oraz, jeżeli ma to zastosowanie, osoby upoważnionej,
- muszą być zaadresowane i odebrane przez wszystkie osoby wymienione w umowie najmu.
Zawartość:
- Podwyżka czynszu musi być przedstawiona liczbowo i uzasadniona merytorycznie.
- Obejmuje to dowód, że pobierany czynsz nie przekracza czynszu lokalnego.
- Możliwy do zidentyfikowania inicjator wniosku o podwyższenie musi być upoważniony, a zezwolenie musi zostać udowodnione.
Dalsze wymagania:
- Wynajmujący może żądać podwyżki czynszu zgodnie z art. 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) tylko wtedy, gdy w momencie podwyżki czynsz nie uległ zmianie przez piętnaście miesięcy (okres blokady).
- Nie uwzględnia się natomiast podwyżek czynszów wynikających z modernizacji czy podwyżek kosztów eksploatacyjnych.
- Pierwsza podwyżka czynszu zgodnie z § 558 może nastąpić najwcześniej po upływie roku od rozpoczęcia umowy najmu.
- Nie wolno przekraczać lokalnego czynszu porównawczego.
- W ciągu trzech lat czynsz może zostać podniesiony maksymalnie o 20% (limit maksymalny). Nie uwzględnia się podwyżek czynszów wynikających z modernizacji i zwiększonych kosztów eksploatacji.
- Aby uzasadnić podwyżkę, można odwołać się do aktualnego wskaźnika czynszów, ekspertyzy lub co najmniej trzech porównywalnych mieszkań.
Jako najemca lub wynajmujący możesz skorzystać z doświadczenia w zakresie prawa najmu kancelarii STEINWACHS w Hamburgu i Berlinie.