Договоры аренды, как правило, представляют собой долгосрочные обязательства и поэтому требуют законодательно регулируемой адаптируемости.
Таким образом, раздел 558 Гражданского кодекса Германии (BGB) предоставляет арендодателю право требовать от арендатора согласия на повышение арендной платы до обычной местной базовой арендной платы, указанной в существующем договоре аренды. Такая возможность повышения арендной платы существует для квартир, на которые не распространяется контроль арендной платы. Первым условием повышения арендной платы всегда является формально и материально законное требование повышения арендной платы со стороны арендодателя к арендатору. На практике можно предположить, что более половины всех запросов на повышение арендной платы не соответствуют формальным требованиям и поэтому неэффективны. К арендодателям относится следующее: Требование о повышении арендной платы, не подтвержденное юридически, обычно имеет очень мало шансов иметь юридическую силу. Наш собственный опыт показал, что даже компания, сдающая в аренду более 100 000 квартир в Гамбурге, не смогла противостоять нашим формальным возражениям против использованного требования о повышении арендной платы и была вынуждена отозвать иск, чтобы предотвратить дальнейший ущерб для себя. В принципе, для повышения арендной платы требуется согласие арендаторов в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Германии (BGB). По той же причине применяется следующее: Не давайте свое согласие без предварительной юридической консультации. Необходимо учитывать период согласия, который длится до конца месяца, в котором вы получили запрос на повышение арендной платы, и двух следующих месяцев. Однако, поскольку декларация арендодателя может содержать и общегражданские ошибки, о которых необходимо немедленно сообщить, мы настоятельно рекомендуем вам немедленно обратиться к юристу.
Помимо прочего, мы проверяем для вас:
- соответствует ли просьба о повышении формальным требованиям,
- период блокировки наблюдался с момента последнего повышения (или начала периода аренды),
- лимит ограничения был соблюден,
- повышенная арендная плата превышает местную сравнительную арендную плату,
- На мероприятия по модернизации использовались собственные или государственные средства.
Пожалуйста, возьмите с собой все необходимые документы, такие как договор аренды, декларации о повышении арендной платы за последние три года, новый запрос на повышение арендной платы и любые другие документы, необходимые для проверки, например: B. для самофинансируемых или финансируемых государством мер по модернизации. Если требование о повышении арендной платы формально и по существу законно и арендатору грозит повышение арендной платы, он, однако, может рассмотреть вопрос о том, желает ли он расторгнуть договор аренды, к концу второго месяца после получения требования. за повышение арендной платы в связи с возникающим особым правом расторжения. Подробно, запрос на повышение арендной платы связан со следующими требованиями (обратите внимание, что следующие утверждения не являются исчерпывающими и не могут заменить юридическую консультацию и поэтому должны быть сделаны здесь без каких-либо гарантий): Внешняя форма: Запрос на повышение арендной платы должен
- будет предоставлен арендодателем,
- быть заявлено в текстовой форме, и в заявлении будет напечатано имя арендодателя и, если применимо, уполномоченного лица,
- должно быть адресовано и получено всеми лицами, указанными в договоре аренды.
Содержание:
- Увеличение арендной платы должно быть представлено в цифрах и обосновано по содержанию.
- Это включает доказательство того, что взимаемая арендная плата не превышает местную арендную плату.
- Идентифицированный отправитель запроса на увеличение должен быть авторизован, и разрешение должно быть подтверждено.
Дополнительные требования:
- Арендодатель может потребовать повышения арендной платы в соответствии с разделом 558 Гражданского кодекса Германии (BGB), только если ваша арендная плата не менялась в течение пятнадцати месяцев на момент повышения (период блокировки).
- Однако рост арендной платы в связи с модернизацией или увеличение эксплуатационных расходов не учитываются.
- Первое повышение арендной платы в соответствии с разделом 558 не может произойти не раньше, чем пройдет один год с момента начала действия договора аренды.
- Местная сравнительная арендная плата не должна превышаться.
- Арендная плата может быть увеличена максимум на 20% в течение трех лет (лимит). Увеличение арендной платы в связи с модернизацией и увеличением эксплуатационных расходов не учитывается.
- Чтобы оправдать повышение, можно сослаться на текущий индекс арендной платы, экспертный отчет или как минимум три сопоставимые квартиры.
Как арендатор или арендодатель, вы можете воспользоваться опытом юридической фирмы STEINWACHS в Гамбурге и Берлине в области права аренды.